Z tym pytaniem spotyka się niemal każda osoba decydująca się na sprzedaż własnego mieszkania. Chodzi o duże pieniądze, więc chcemy mieć pewność, że nasza cena odpowiada realiom rynkowym i nie sprzedamy naszej własności “okazyjnie”

Każdy z nas przecież chce sprzedać za najwyższą możliwą cenę i jest to zdecydowania naturalna sytuacja. 

Jedno jest pewne – aby odpowiednio wycenić wartość mieszkania potrzeba: doświadczenia, wiedzy z zakresu analizy cen transakcyjnych oraz ofertowych, umiejętności analizy wad i zalet nieruchomości, umiejętności tworzenia reprezentatywnej bazy porównawczej, wiedzy ogólnej na temat sytuacji makroekonomicznej. Niezbędne będą również specjalistyczne narzędzia oraz dostęp do płatnych baz danych. W procesie nieocenioną rolę odgrywają również pośrednicy w obrocie nieruchomościami, którzy z rynkiem mają styczność każdego dnia. 

Bez wątpienia warto, aby analizą wartości nieruchomości zajęła się osoba kompetentna. Przecież często chodzi o majątek naszego życia, a błędy w oszacowaniu mogą nieść za sobą poważne konsekwencje – ale o tym później. 

_______________________________________________________________

Najczęstszym sposobem i jednocześnie generującym najwięcej poważnych błedów jest szacowanie wartości nieruchomości na podstawie cen ofertowych z kilku podobnych aktualnie sprzedawanych lokali na portalach ogłoszeniowych. 

Najprościej mówiąc – właściciel nieruchomości, który zdecydował się na sprzedaż swojego lokum, odwiedza portal ogłoszeniowy np. Otodom i za pomocą filtrów stara się odnaleźć nieruchomości, które parametrami są zbliżone do sprzedawanego mieszkania. W tym momencie ma już pewną bazę porównawczą i na jej podstawie dokonuje analizy wartości własnej nieruchomości. 

Z kilku powodów taka metoda charakteryzuje się bardzo wysokim błędem, oto kilka z nich:

1. Osoba bez doświadczenia nie zawsze prawidłowo tworzy bazę porównawczą
2. Właściciele nieruchomości często nie zachowują obiektywizmu, twierdząc o wyjątkowości swojego mieszkania (czasami mają rację)
3. Porównywanie do siebie lokali ma jedynie charakter ogólny, a nie szczegółowy (diabeł tkwi w szczegółach)
4. Nieświadomość związana z wadami i zaletami posiadanego lokalu
5. Właściciele często “naciągają” lokalizacje sprzedawanego mieszkania
6. Ceny ofertowe na portalach ogłoszeniowych są jedynie propozycją ceny wyjściowej, a nie faktycznych cen sprzedaży. 

Jak wynika z najnowszego raportu Narodowego Banku Polskiego, w IV kwartale 2022 roku, różnica pomiędzy cenami ofertowymi, a transakcyjnymi na rynku wtórnym wynosiła w zależności od metrażu od 12.6% do 22.8%

zatem, w przypadku mieszkania o realnej wartości 500 000 zł, analizując wartość w oparciu o ceny ofertowe możemy pomylić się nawet o 114 000 zł. 

Jak uniknąć błędów w oszacowaniu?

Dużo bardziej zaawansowaną i dokładną formą szacowania wartości nieruchomości jest posługiwanie się cenami transakcyjnymi – czyli takimi jakie widnieją na aktach notarialnych. 

Stworzenie jakościowej bazy porównawczej opartej na cenach transakcyjnych stanowi podstawę rzetelnej wyceny. Osobie bez doświadczenia bardzo trudno będzie sprostać temu zadaniu. Na wysoką dokładność mogą pozwolić sobie jedynie wieloletni praktycy, z dziesiątkami przeprowadzonych transakcji na koncie. 

Dlaczego poprawne oszacowanie wartości nieruchomości ma takie znaczenie?

Cenę nieruchomości możemy:

1. Niedoszacować
2. Przeszacować
3. Ustalić na adekwatnym do rynku poziomie

Przejdźmy przez powyższe punktu po kolei:

1. Niedoszacowanie po pierwsze wiąże się ze stratami finansowymi. Sprzedaż naszej nieruchomości rynek będzie postrzegał jako “okazję”. Liczba zainteresowanych będzie wielokrotnie wyższa niż standardowo. Spodziewamy się wizyt inwestorów jak i tradycyjnych klientów kupujących na własne potrzeby mieszkaniowe. Liczyć możemy na szybką sprzedaż nawet w ciągu kilku dni. Oferty zakupu będą padały jedna po drugiej. 

2. Przeszacowanie to zjawisko powszechne, właściciele nieruchomości w obawie przed możliwością niskiej kwoty sprzedaży, zbyt mocno windują cenę ofertową. Przeszacowana oferta sprzedaży mieszkania szerokim łukiem omijana jest przez klientów. W dużych miastach, w których nie brakuje ofert, klienci szybko znajdują alternatywę – nikt nie chce przepłacić. Mieszkanie, które od wielu miesięcy widnieje na portalach ogłoszeniowych przez klientów automatycznie będzie pomijane. Przeszacowana oferta, przez wiele miesięcy generuje koszty w postaci opłat za abonamenty na portalach ogłoszeniowych, czynsze oraz co najgorsze powoduje, że sprzedający traci cenny czas, którego nie zawsze ma nielimitowaną ilość.

W najgorszych przypadkach jedynym sposobem na uratowanie sprzedaży mieszkania jest wycofanie oferty ze sprzedaży, odczekanie kilku tygodni i ponowna publikacja z prawidłowo oszacowaną ceną oraz zmianą wyglądu samej oferty. 

3. Ustalenie ceny na adekwatnym poziomie jest gwarancją maksymalizacji zysku, satysfakcjonującego zainteresowania oraz ciągłości prezentacji. Będąc osobą świadomą wartości mieszkania mamy ogromną przewagę negocjacyjną. Sprzedaż będzie przyjemnością, a nie wielomiesięczną udręką. 

Chcesz poznać wartość swojej nieruchomości przed sprzedażą?

Dokument inaczej zwany certyfikatem lub paszportem energetycznym sporządzany na podstawie oceny energetycznej budynku. W uproszczeniu jest to obliczenie zapotrzebowania budynku na energię potrzebną do ogrzewania , przygotowania ciepłej wody, klimatyzacji czy też oświetlenia.

Kto sporządza?

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku może zostać sporządzone przez osobę posiadającą specjalistyczne uprawnienia. Specjaliści świadczący tego typu usługę muszą wpisać się do wykazu prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii i mieć nadany certyfikat – warto tego pilnować.

Ile kosztuje świadectwo?

Uzależnione jest to od regionu oraz metrażu budynku ale średnio może się wahać od 400 zł do nawet 1000 zł.

Kiedy konieczne jest posiadanie certyfikatu/świadectwa?

Do chwili obecnej posiadanie certyfikatów energetycznych było konieczne dla nowych budów, obowiązek ich sporządzania przewidywały przepisy prawa budowlanego,  zwolnione z tego obowiązku były budynki starsze. Niestety obecnie to się zmienia…

Nowelizacja ustawy…

W roku 2023 świadectwo charakterystyki energetycznej budynków będzie potrzebne nie tylko dla nowo powstających budynków lecz także dla tych wybudowanych. Wprowadzony obowiązek w istotnym stopniu wpłynie na rynek nieruchomości.. dlaczego?

Obowiązek doręczenia certyfikatów energetycznych będzie jednym z elementów koniecznych do przeprowadzenia transakcji – sprzedaży czy też wynajmu.

Ustawodawca obiecuje stworzyć również Centralny Rejestr Charakterystyki Energetycznej Budynków, a także wprowadzić obowiązkowe kontrole systemów ogrzewania i klimatyzacji.

Jak możemy przypuszczać wprowadzone zmiany wpłynął na rynek obrotu nieruchomościami. Pośrednik jako osoba odpowiedzialna za transakcję zobligowany jest to poinformowania Sprzedawcy i Wynajmującego o konieczności doręczenia tego typu dokumentów do umowy. Co prawda nowe przepisy nie wykluczają możliwości przeprowadzenia transakcji bez dokumentu jak było to pierwotnie planowane lecz w przypadku jej braku zakładają nałożenie kary grzywny, którą to ma za zadanie ustalać notariusz podczas sporządzania aktu.

Warto wskazać, że art. art. 9 ust. 2 ustawy o c.e.b, mówi :

Właściciel lub zarządca budynku jest obowiązany do nieodpłatnego przekazania kopii świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, które przekazano w postaci elektronicznej, a w przypadku braku tego świadectwa, dokumentacji technicznej budynku, o której mowa w ust. 1, właścicielowi części budynku lub osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osobie, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, w terminie nie dłuższym niż 14 dni od dnia złożenia przez nich wniosku.

Niestety nie każdy z budynków starszych je posiada może być więc problem z uzyskaniem go w ten sposób.

Obecnie przepisy dawały możliwość zrzeczenia się przez Nabywcę czy też Najemcę prawa do otrzymania świadectwa. Obecnie przepisy wykluczają taką możliwość.

Ustawodawca wprowadza również obowiązek wskazywania informacji w ogłoszeniach sprzedaży nieruchomości na temat rocznego zapotrzebowania na energię, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu oraz wielkość emisji CO2.  Dość skrupulatnie opisuje to art. 13 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, w którym czytamy:

Art. 13 W przypadku gdy dla budynku lub części budynku zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, właściciel lub zarządca tego budynku lub tej części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo podmiot działający na ich zlecenie podają w ogłoszeniu lub reklamie dotyczących zbycia lub najmu budynku lub jego części wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO2, wyznaczone zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie art. 15.

Nie jest to jednak tak oczywiste bowiem..

W ustawie z dnia 7 października 2022 r. o zmianie o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane, w art. 5 tej ustawy możemy zauważyć zapis:

Art. 5. Do ogłoszeń i reklam, o których mowa w art. 13 ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym, dla których przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy zawarto umowę na rozpowszechnianie, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym.

Nie wiadomym jest jednak jak będą one interpretowane.

Gdzie są trudności i problemy?

Zawarcie w ogłoszeniu zapisów o zapotrzebowaniu na energię nie jest problemem o ile oczywiście wiemy jakie to zapotrzebowanie jest. Zachodzi więc konieczność pozyskania takich informacji w momencie przyjęcia oferty – co skutkować będzie w dużej mierze ograniczeniem. Prognozować można, że w początkowym okresie wejścia przepisów nie wiele osób będzie miało świadomość zmian oraz nakładanych na nich obowiązków.

Nie przejdzie to bez echa również w przypadku tych najbiedniejszych, którzy również będą chcieli sprzedać ale nie będzie ich stać na podstawowy dokument – oczywiście są to skrajności ale przewidywalne. Czyżby było pole do rozwinięcia sektora sprzedaży off market? Być może.

Przejdźmy do kolejnego z ograniczeń – sprzedaż. Możemy ją przeprowadzić bez świadectwa ale Sprzedawca zostanie obciążony grzywną – której nie będzie chciał. To samo w sytuacji najmu.

Ale.. nie wszyscy wiedzą, że do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej budynków projektanci chcą dokumentację budynku. I o ile przedmiotem usługi ma być lokal znajdujący się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, profesjonalnej firmy zarządczej to o tyle w przypadku budynków, które nie zawiązały wspólnoty mieszkaniowej oraz tych starszych, ze skomplikowaną historią obrotu wybudowanych w latach 50-70tych może być z nią problem.

Co wtedy?

Pozostają takie miejsca jak: Archiwa Państwowe, Archiwa przy Starostwach Powiatowych czy też Urzędach Miast lub Inwentaryzacja budynku bądź też, projektant zgodzi się na przeprowadzenie tzw. obmiarów z natury i przeprowadzi to samodzielnie.

Nie mniej jednak należy sądzić, że w skali globalnej zjawiska i chęci wykonania certyfikatów przez rzeszę osób przygotowujących się do sprzedaży może być z tym problem.

Prawdopodobne jest również podniesienie stawek za wykonanie certyfikatu o tzw. „inflacyjne” co spowodowane będzie wzrostem zainteresowania i wręcz koniecznością posiadania oraz rosnącymi cenami.

Świadectwo charakterystyki  energetycznej budynku ma ważność 10 lat.

Od kiedy wchodzą rzeczone zmiany? W przeciągu 6 miesięcy licząc od października 2022 r. więc w kwietniu roku 2023 r.

Jej skutki wycisnął swoje piętno na całym rynku nieruchomości. Więc warto już teraz się do tego przygotowywać.”

Tekst: Elżbieta Liberda, 13 grudnia 2022