Jak oszacować wartość mojej nieruchomości?
Z tym pytaniem spotyka się niemal każda osoba decydująca się na sprzedaż własnego mieszkania. Chodzi o duże pieniądze, więc chcemy mieć pewność, że nasza cena odpowiada realiom rynkowym i nie sprzedamy naszej własności “okazyjnie”
Każdy z nas przecież chce sprzedać za najwyższą możliwą cenę i jest to zdecydowania naturalna sytuacja.
Jedno jest pewne – aby odpowiednio wycenić wartość mieszkania potrzeba: doświadczenia, wiedzy z zakresu analizy cen transakcyjnych oraz ofertowych, umiejętności analizy wad i zalet nieruchomości, umiejętności tworzenia reprezentatywnej bazy porównawczej, wiedzy ogólnej na temat sytuacji makroekonomicznej. Niezbędne będą również specjalistyczne narzędzia oraz dostęp do płatnych baz danych. W procesie nieocenioną rolę odgrywają również pośrednicy w obrocie nieruchomościami, którzy z rynkiem mają styczność każdego dnia.
Bez wątpienia warto, aby analizą wartości nieruchomości zajęła się osoba kompetentna. Przecież często chodzi o majątek naszego życia, a błędy w oszacowaniu mogą nieść za sobą poważne konsekwencje – ale o tym później.
_______________________________________________________________
Najczęstszym sposobem i jednocześnie generującym najwięcej poważnych błedów jest szacowanie wartości nieruchomości na podstawie cen ofertowych z kilku podobnych aktualnie sprzedawanych lokali na portalach ogłoszeniowych.
Najprościej mówiąc – właściciel nieruchomości, który zdecydował się na sprzedaż swojego lokum, odwiedza portal ogłoszeniowy np. Otodom i za pomocą filtrów stara się odnaleźć nieruchomości, które parametrami są zbliżone do sprzedawanego mieszkania. W tym momencie ma już pewną bazę porównawczą i na jej podstawie dokonuje analizy wartości własnej nieruchomości.
Z kilku powodów taka metoda charakteryzuje się bardzo wysokim błędem, oto kilka z nich:
- Osoba bez doświadczenia nie zawsze prawidłowo tworzy bazę porównawczą
- Właściciele nieruchomości często nie zachowują obiektywizmu, twierdząc o wyjątkowości swojego mieszkania (czasami mają rację)
- Porównywanie do siebie lokali ma jedynie charakter ogólny, a nie szczegółowy (diabeł tkwi w szczegółach)
- Nieświadomość związana z wadami i zaletami posiadanego lokalu
- Właściciele często “naciągają” lokalizacje sprzedawanego mieszkania
- Ceny ofertowe na portalach ogłoszeniowych są jedynie propozycją ceny wyjściowej, a nie faktycznych cen sprzedaży.
Jak wynika z najnowszego raportu Narodowego Banku Polskiego, w IV kwartale 2022 roku, różnica pomiędzy cenami ofertowymi, a transakcyjnymi na rynku wtórnym wynosiła w zależności od metrażu od 12.6% do 22.8%
zatem, w przypadku mieszkania o realnej wartości 500 000 zł, analizując wartość w oparciu o ceny ofertowe możemy pomylić się nawet o 114 000 zł.
Jak uniknąć błędów w oszacowaniu?
Dużo bardziej zaawansowaną i dokładną formą szacowania wartości nieruchomości jest posługiwanie się cenami transakcyjnymi – czyli takimi jakie widnieją na aktach notarialnych.
Stworzenie jakościowej bazy porównawczej opartej na cenach transakcyjnych stanowi podstawę rzetelnej wyceny. Osobie bez doświadczenia bardzo trudno będzie sprostać temu zadaniu. Na wysoką dokładność mogą pozwolić sobie jedynie wieloletni praktycy, z dziesiątkami przeprowadzonych transakcji na koncie.
Dlaczego poprawne oszacowanie wartości nieruchomości ma takie znaczenie?
Cenę nieruchomości możemy:
- Niedoszacować
- Przeszacować
- Ustalić na adekwatnym do rynku poziomie
Przejdźmy przez powyższe punktu po kolei:
- Niedoszacowanie po pierwsze wiąże się ze stratami finansowymi. Sprzedaż naszej nieruchomości rynek będzie postrzegał jako “okazję”. Liczba zainteresowanych będzie wielokrotnie wyższa niż standardowo. Spodziewamy się wizyt inwestorów jak i tradycyjnych klientów kupujących na własne potrzeby mieszkaniowe. Liczyć możemy na szybką sprzedaż nawet w ciągu kilku dni. Oferty zakupu będą padały jedna po drugiej.
- Przeszacowanie to zjawisko powszechne, właściciele nieruchomości w obawie przed możliwością niskiej kwoty sprzedaży, zbyt mocno windują cenę ofertową. Przeszacowana oferta sprzedaży mieszkania szerokim łukiem omijana jest przez klientów. W dużych miastach, w których nie brakuje ofert, klienci szybko znajdują alternatywę – nikt nie chce przepłacić. Mieszkanie, które od wielu miesięcy widnieje na portalach ogłoszeniowych przez klientów automatycznie będzie pomijane. Przeszacowana oferta, przez wiele miesięcy generuje koszty w postaci opłat za abonamenty na portalach ogłoszeniowych, czynsze oraz co najgorsze powoduje, że sprzedający traci cenny czas, którego nie zawsze ma nielimitowaną ilość.
W najgorszych przypadkach jedynym sposobem na uratowanie sprzedaży mieszkania jest wycofanie oferty ze sprzedaży, odczekanie kilku tygodni i ponowna publikacja z prawidłowo oszacowaną ceną oraz zmianą wyglądu samej oferty.
- Ustalenie ceny na adekwatnym poziomie jest gwarancją maksymalizacji zysku, satysfakcjonującego zainteresowania oraz ciągłości prezentacji. Będąc osobą świadomą wartości mieszkania mamy ogromną przewagę negocjacyjną. Sprzedaż będzie przyjemnością, a nie wielomiesięczną udręką.
Chcesz poznać wartość swojej nieruchomości przed sprzedażą?
